Строительство// Винокуров М.А., Суходолов А.П. «Экономика Иркутской области» (2009)

Ключевым звеном строительного комплекса является строительная отрасль. На территории Иркутской области она представлена примерно полутора тысячами предприятий и организаций. В ней занято более 60 тыс. чел., а ее доля в валовом региональном продукте составляет 5-7 %.

Общие сведения

Строительство — это отрасль материального производства, создающая объекты производственной и непроизводственной инфраструктуры (здания, сооружения, транспортные магистрали  и т.д.) для всех отраслей хозяйства.

Процесс строительства включает в себя несколько основных этапов: проектирование, согласование проекта в органах власти, землеотвод, собственно строительные и монтажные (или ремонтные) работы, ввод объекта в эксплуатацию (пусконаладочные работы). Пере-численные этапы осуществляются специализированными проектными и строительно-монтажными организациями или инжиниринговыми компаниями, контролируются представителями технического надзора и инженерами-разработчиками (или архитектором проекта).

Строительно-монтажные организации — производственные организации, ведущие строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений, а также монтаж конструкций и оборудования.

Продукция строительства. К ней можно отнести законченные и подготовленные к вводу в действие производственные предприятия и сооружения, транспортные коммуникации, жилые дома, объекты коммунального и культурно-бытового назначения и т.д. Данная продукция неподвижна (связана с землей) и может использоваться только там, где была создана.

Особенности строительства. Строительство имеет специфические черты, выделяющие данную отрасль среди других отраслей материального производства:

— стационарность конечной продукции и подвижность средств производства (в других отраслях, например в машиностроении, наоборот: средства производства, станки и оборудование стационарны, а предметы труда и готовая продукция перемещаются);

— более длительный (по сравнению с промышленностью) производственный цикл (от нескольких месяцев до нескольких лет);

— более высокая трудоемкость (несмотря на механизацию) и сезонность работ;

— осуществление производственного процесса на открытом воздухе и в различных климатических условиях.

Виды строительных работ. В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие виды строительства:

— промышленное (заводы, фабрики);

— энергетическое (энергообъекты и ЛЭП);

— транспортное (дороги, мосты, тоннели);

— жилищно-гражданское (жилые дома, общественные здания);

— гидротехническое (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные сооружения и устройства);

— гидромелиоративное (системы орошения, осушения).

Каждый вид строительства проектируется и осуществляется соответствующей специализированной организацией.

Значение для экономики. Строительство занимает центральное место в общественном воспроизводстве. Вместе с машиностроением оно создает и модернизирует средства производства и производственные фонды.

Создавая объекты производственного и непроизводственного назначения, строительная отрасль способствует развитию всех остальных отраслей хозяйства. Так, увеличение объема строительно-монтажных работ стимулирует рост производства в смежных отраслях (металлургии, машиностроении, энергетике, химической, деревообрабатывающей и легкой промышленности, в транспортном комплексе и т.д.). Благодаря строительству расширяются возможности размещения производительных сил и расселения людей, оно приспосабливает для хозяйственного использования природную среду, увеличивает потенциал производственной и социальной сфер.

Развитие отрасли обслуживается сетью научно-исследовательских, конструкторских и проектных организаций. Поэтому уже на стадии проектирования, а затем в процессе строительства осуществляется внедрение новейших научно-технических разработок. И от того, насколько качественно проведено проектирование, зависит обновление основных фондов в различных отраслях народного хозяйства.

Не случайно строительная отрасль во всех странах является своеобразным барометром экономики. Экономический подъем всегда сопровождается бурным гражданским и промышленным строительством, и, наоборот, кризис и депрессия характеризуются спадом строительного производства.

Современные методы организации строительства

Строительство осуществляется за счет частных или государственных (и муниципальных) средств с использованием различных методов организации строительного производства. Выделим три наиболее известных метода.

Проектирование — тендер — строительство (традиционный метод). Данный метод широко распространен и отработан. Он предполагает, что на первом этапе застройщик заключает договор на проектирование с организацией, которая разрабатывает проект и подготавливает необходимую документацию (строительные чертежи, спецификации, расчет объемов работ, ориентировочную смету и др.). На втором этапе застройщик проводит конкурсный отбор (тендер) подрядчика, с которым заключает договор. Далее подрядчик осуществляет функции по управлению строительным процессом до сдачи объекта. При необходимости для выполнения специализированных работ подрядчик привлекает к строительству другие организации, работающие на условиях субподряда.

Проектирование и строительство. Данный метод предполагает, что застройщик имеет дело только с одной организацией, которая осуществляет весь процесс строительства, начиная от проектирования, поиска необходимой площадки для возведения объекта, согласования требуемой документации со всеми инстанциями и завершая собственно строительством и сдачей объекта заказчику под ключ.

Такой способ организации получает все большее распространение, а на базе действующих строительных предприятий создаются комплексные проектно-строительные фирмы и инжиниринговые компании.

Контрактное управление. Данный метод предполагает, что застройщик сам играет активную роль в организации и контроле строительного процесса путем заключения отдельных договоров (контрактов) с проектировщиками, строителями, поставщиками материалов и оборудования. При этом руководитель строительства (или проекта), принятый также по контракту, управляет лишь отдельными процессами, обеспечивая соблюдение определенных (авторских или технических) условий.

Данный метод часто используется для ускорения процесса строительства. Кроме того, он обеспечивает застройщику большой выбор вариантов дизайна, дает возможность назначать конкретных исполнителей и т.д.

Этапы формирования и развития строительного комплекса региона

Начальный этап. Основы строительного комплекса в Иркутской губернии начали закладываться еще в дореволюционный период — одновременно с заселением и хозяйственным освоением территории. К моменту строительства Транссибирской магистрали в губернии имелось несколько небольших кирпичных заводов и лесопилок, действовали карьеры по добыче песка и глины, работали частные подрядные строительные организации. В то время основными строительными материалами были дерево, природный камень, кирпич.

Строительство Транссиба ускорило хозяйственное освоение региона, дало дополнительный импульс к развитию строительного комплекса, способствовало созданию строительных баз, укрупнению подрядных строительных организаций. При этом экономический рост в губернии потребовал наращивания объема строительных работ, увеличения выпуска различных строительных материалов, сформировал благоприятные условия для создания и развития предприятий, производящих различные строительные материалы.

Индустриальное освоение региона в 1950—1960-х гг. В этот период в Восточной Сибири развернулось масштабное строительство. Возводились крупнейшие в стране энергетические и промышленные объекты, строились транспортные магистрали, росли новые города. Именно в этот период сформировался индустриальный облик строительного комплекса региона, что, в свою очередь, способствовало мощному социально-экономическому росту в Иркутской области.

Достаточно сказать, что в эти годы были построены такие крупные объекты, как Иркутская ГЭС, Ангарский электролизный химический комбинат, Ангарский цементно-горный комбинат, Бирюсинский и Тулунский гидролизные заводы, Усольский завод горного оборудования. Была проложена ЛЭП-220 от Иркутска до Братска, завершилась электрификация Транссибирской магистрали от Москвы до Байкала, начал действовать Осетровский речной порт. В эти же годы были развернуты широкомасштабные работы по возведению Братской ГЭС и города Братска, Коршуновского ГОКа и города Железногорска, начато строительство Мамаканской ГЭС и Байкальского ЦБК, была проложена железная дорога Абакан-Тайшет. Сдано в эксплуатацию 2,5 млн м² жилой площади, построены десятки кинотеатров, сотни школ и детских садов, около ста лечебных заведений, открыто более сотни библиотек. Кроме того, около 1 млн м² жилья было возведено силами населения, а в сельской местности — около 10 тыс. домов.

Именно в этот период были созданы крупные строительно-монтажные организа-ции и мощные строительные базы. Существенно увеличился и качественно улучшился парк строительных машин и механизмов. Повысился уровень механи-зации строительных процессов.

Начиная с 1960-х гг. осуществлялся поэтапный переход отрасли на возведение полносборных зданий и сооружений по типовым проектам из крупноразмерных конструкций и элементов промышленного производства. Индустриализации отрасли способствовал не только рост объема строительно-монтажных работ, но и необходимость ввода всех народнохозяйственных объектов в максимально короткие сроки, а также требование снижения себестоимости строительства.

На этот период приходится становление трех мощнейших строительных организаций региона — Ангарского управления строительства (Минсредмаша СССР), Главвостоксибстроя (Минвостокстроя СССР), а также крупнейшего в стране специализированного управления «Братскгэсстрой» (Минэнерго СССР). Силами этих трех строительных гигантов осваивалось около 90 % всех капитальных вложений на территории Иркутской области.

В те годы как отрасль сформировалась промышленность строительных материалов, благодаря чему были успешно реализованы все программы капитального строительства. При этом ставка была сделана на максимальное использование местных ресурсов, таких как глина, гравий, стекольные пески, известняк, гипс, сырье для производства цемента, лесные ресурсы.

1970—1980-е гг. В течение данного десятилетия в Иркутской области было введено столько основных фондов, сколько не вводилось за все предыдущие годы. Кроме уже перечисленных трех мощных строительных ведомств на территории области работали отраслевые строительные организации, такие как управление «Иркутсксельстрой», тресты «Иркутсклесстрой», «Братсклесстрой» и др. Транспортное строительство осуществляли тресты «Востсибтрансстрой», «Ленабамстрой» (Минтрансстроя СССР) и др.

Особое внимание в этот период уделялось производству строительных изделий, обеспечивающих высокую степень сборности конструкций. Для этого был увеличен выпуск цемента и наращивался объем производства сборных железобетонных конструкций, сборных перегородочных плит, стеновых блоков. Оптимизировалось территориальное размещение предприятий по выпуску строительных материалов. Сокращались нерациональные дальние перевозки цемента и кирпича, продолжали развиваться базы нерудной промышленности. Создавались производственные мощности по выпуску металлоконструкций, прежде всего в Ангарске и Братске, где велось крупное энергопромышленное и жилищное строительство и ощущался острый недостаток в строительных материалах. В то время на предприятиях стройиндустрии и в проектных организациях работало около сотни тысяч человек, а профессия строителя была одной из самых престижных. Все это позволяло очень быстро наращивать темпы строительно-монтажных работ.

В эти годы успешно реализована идея эшелонированного строительства, когда уже созданный строительный потенциал использовался для развертывания масштабных строительных работ на осваиваемых территориях. Так, на начальном этапе возведения Братской ГЭС большую роль сыграл коллектив иркутских строителей, уже имевший опыт гидростроительства на Ангаре. А при сооружении Усть-Илимской ГЭС была использована созданная в Братске мощная строительная база. Поэтому неудивительно, что строительство Усть-Илимской и Братской ГЭС превратилось в непрерывный индустриальный процесс. Земляные, бетонные и монтажные работы выполнялись последовательно на двух площадках. Это дало огромный экономический эффект. Так, несмотря на большой объем промышленного строительства в Братске, Усть-Илимская ГЭС была возведена очень быстро и с высоким качеством. Точно так же последовательно сооружались Братский и Усть-Илимский лесопромышленные комплексы. Произошло своего рода тиражирование однородных промышленных объектов, что позволило значительно сократить сроки строительства и существенно его удешевить.

Таблица 61.1

Основные показатели строительного комплекса Восточной Сибири в 1980-х гг., %

Регион	Стоимость основных производственных фондов	Численность работников комплекса	Объем строительно­монтажных работ
Красноярский край	40,4	43,8	51,5
Иркутская область	38,9	37,4	30,6
Читинская область	5,5	6,2	5,9
Бурятская АССР	13,3	10,3	9,6
Тувинская АССР	1,9	1,9	2,4

Таблица 61.2

Отраслевая структура производственной базы строительного комплекса Иркутской области в 1980-х гг.

Отрасль	Доля, %
Промышленность строительных материалов	58,5
Лесопильное производство	22,3
Производство стальных конструкций и металлоизделий	8,1
Производство сантехоборудования и изделий	4,7
Производство контейнерных и сборно-разборных зданий	2,9
Стекольная промышленность	1,3
Лакокрасочная промышленность	0,6

Благодаря использованию уже созданной в Братске производственной базы и применению имевшегося опыта строительства, на новой площадке в Усть-Илимске осваивалось в 4-5 раз больше капитальных вложений. В результате город Усть-Илимск вырос в рекордно короткие сроки. К сожалению, сегодня опыт крупномасштабного эшелонированного строительства утрачен.

Таблица 61.3

Отставание строительного комплекса региона от общесоюзного уровня (середина 1980-х гг.)

Показатель	В среднем по Минвостокстрою СССР	В среднем по Главвостоксиб- строю
Применение стального профилированного настила, т на 1 млн р. СМР	10,2	2,7
Применение наплавленного рубероида, тыс. м2 на 1 млн р. СМР	2,1	1,4
Укладка бетона с применением механизированных комплексов, тыс. м3 на 1 млн р. СМР	96,0	26,6

Следует упомянуть еще и тот факт, что строительство ряда объектов в Иркутской области, например города Усть-Илимска (и в том числе Усть-Илимского ЛПК), осуществлялось в рамках сотрудничества социалистических государств-членов СЭВ (СССР, Болгария, Венгрия, ГДР, Польша и Румыния). На долю зарубежных партнеров пришлось около 40 % всех капитальных вложений, направленных на строительство Усть-Илимского лесопромышленного комплекса. Кроме того, из стран-членов СЭВ поставлялись материалы, конструкции, машины и оборудование. После возведения ЛПК братские страны стали получать высококачественную целлюлозу и пиломатериалы.

Период с 1980 г. до начала 1990-х гг. В это время в строительном комплексе Иркутской области обозначилась тенденция снижения темпов роста. Обострились проблемы, связанные с несбалансированностью программ капитального строительства и мощностей строительных организаций и предприятий промышленности строительных материалов. Уже в начале 1980-х гг. при освоении новых промышленных районов и зоны БАМа несоответствие поставленных в строительстве задач имевшимся ресурсам приводило к затягиванию сроков строительства, вызывало ведомственную разобщенность, оправдывало реализацию так называемых временных схем.

Именно в те годы в регионе стал быстро увеличиваться объем незавершенного строительства (табл. 61.4), существенно замедлился рост технического уровня производств, в первую очередь уровня комплексной механизации работ. При этом доля рабочих-строителей, занятых ручным трудом, составляла 50 %. Оставался неизменным и удельный вес строительно-монтажных работ, выполняемых с применением новой техники. К началу перестройки (к середине 1980-х гг.) он оценивался всего в 10 %.

Таблица 61.4

Динамика объема незавершенного строительства, %

Год	К общему объему капиталовложений за год	К уровню 1970 г.
1970	71	100
1975	80	224
1980	87	168
1985	82	190
1990	104	1 445

К этому можно добавить такие отрицательные факторы, как распыление капитальных вложений по многочисленным объектам, несоблюдение сроков ввода в действие производственных мощностей, остававшееся недостаточно высоким качество строительной продукции.

Сокращение объема строительно-монтажных работ не изменило структуры капитальных вложений, которая оставалась нацеленной на экстенсивное развитие отрасли. В частности, доля средств, направлявшихся на модернизацию производства, составляла 22 %, хотя в целом по стране она уже достигала 38 % и было очевидно, что реконструкция предприятий гораздо эффективней (и обходится значительно дешевле), чем новое строительство.

В начале 1990-х гг. к перечисленным проблемам добавилась неготовность предприятий отрасли к работе в новых экономических условиях. Эта проблема проявилась в том, что строительный комплекс, финансирование которого осуществлялось за счет централизованных ресурсов, оказался совершенно беспомощным в формировавшихся рыночных условиях. При этом из-за нехватки средств на модернизацию оборудования происходило старение парка строительной техники (в начале 1990-х гг. удельный вес устаревшего оборудования в отрасли оценивался в 50 %). Численность работников, занятых в строительстве, с 1990-х гг. стала снижаться (табл. 61.5).

Кризис 1990-х гг. В этот период объем строительно-монтажных работ существенно сократился. Например, за период с 1990 по 2000 г. объем строившегося жилья уменьшился почти в 10 раз (рис. 61.5). Одновременно снизились капитальные вложения в валовом региональном продукте — с 24 % в 1990 г. примерно до 8 % в 1995 г. Доля централизованного (бюджетного) финансировании в этот период также уменьшилась с 90 до 23 %. Существенно сократились инвестиции, направлявшиеся в производственное строительство. Произошло серьезное технологическое отставание отрасли.

Таблица 61.5

Динамика численности занятых в строительной отрасли Иркутской области

Показатель	1940	1950	1960	1970	1980	1990	1995	2000	2005
Численность занятых в строительстве, тыс. чел.	12,8	18,6	78,3	88,6	141,7	204,7	106,1	61,0	62,5
Доля в общей чис­ленности занятых в экономике, %	4,4	4,9	11,4	9,1	11,8	15,1	8,8	5,1	5,5

 

Рис. 61.5. Динамика объема вводимого жилья в Иркутской области, тыс. м²

Среди основных причин кризиса в строительной отрасли можно назвать ухудшение общеэкономической ситуации в стране, коренную ломку существовавшего хозяйственного механизма, отсутствие у руководителей строительных предприятий опыта работы в условиях рынка (ведь на протяжении десятков лет строительный комплекс развивался в рамках централизованного планирования, снабжения и финансирования), а также отсутствие на первых этапах реформ системы финансирования строительного комплекса.

Таблица 61.6

Динамика удельного веса госсектора в выполненном объеме строительно-монтажных работ

Год	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Доля, %	68	51	28	20	13	13	11	9

 

Современное состояние. В настоящее время строительный комплекс области начал преодолевать последствия кризиса. Уже произошла его адаптация к рынку. Либерализация экономики сформировала новые инвестиционные схемы. Финансирование строительства осуществляется не только из федерального бюджета, но и из других источников. Руководители строительных организаций и специалисты отрасли получили опыт работы в новых условиях хозяйствования. Теперь, в отсутствие некогда привычных заказов, они делом и своей предприимчивостью доказывают конкурентоспособность своих фирм. Начиная с 2002 г. растет объем жилищного строительства, а в 2006 г. дан старт национальному проекту в сфере строительства.

Таблица 61.7

Динамика основных показателей строительного комплекса Иркутской области

Показатель	1990	1995	2000	2005
Строительство
Количество действовавших строительных организаций, ед.	295	1 495	1 708	1 222
субъектов малого бизнеса	-	1 156	1 540	1 107
Среднесписочная численность работающих, тыс. чел.	204,7	106,1	61,0	62,5
Объем строительно-монтажных работ, финансируемых из разных источников, млрд р.	1,3	3,4*	5,4	14,5
В том числе за счет средств
федерального центра	-	1,0*	1,0	2,9
субъекта РФ	-	0,01*	1,1	1,4
муниципалитета	-	0,5*	1,0	1,3
российских компаний	0,5	1,4*	1,3	2,4
частных лиц	0,01	0,5*	0,9	6,3
иностранных участников	-	-	0,1	0,2
Доля отрасли в валовом региональном продукте, %		8,5	5,0	5,6

Промышленность строительных материалов

Количество действовавших промышленных предприятий, ед.	40	248	210	148
Численность промышленно­производственного персонала, тыс. чел.	19,4	14,2	11,4	5,6
Объем промышленной продукции, млн р.	525	1 084**	1 451	2 969
Доля отрасли в общеобластном объеме промышленной продукции, %	5,0	3,6	1,5	1,5

Проектные организации

Количество действовавших проектных организаций, ед.	29	24	25	28
Численность работников, тыс. чел.	9,0	4,8	4,4	4,6
Объем проектно-изыскательных работ, млн р.	0,2	125,2**	576,4	2 268,8

* Трлн р.

** Млрд р.

Значительно изменился состав участников строительного процесса. Время преобладания гигантов в строительном комплексе ушло. Их сменили относительно небольшие мобильные фирмы, быстро реагирующие на потребительский спрос. Кроме того, на рынке строительной продукции и услуг появились новые субъекты — риэлтерские, ипотечные и страховые организации, независимые оценщики и др.

Безусловно, проблемы еще остаются, но, несмотря на них, строительный комплекс Иркутской области имеет все предпосылки для развития, поскольку с экономическим подъемом будет расти потребность хозяйственного комплекса в возведении новых и реконструкции существующих объектов. При этом в регионе имеются ресурсы, которые могут стать сырьем для производства самых разнообразных строительных материалов.

Региональные особенности, удорожающие строительство

Иркутская область имеет специфические особенности (связанные с ее географическим положением, климатическими и геологическими характеристиками), которые влияют на работу и развитие строительного комплекса. Перечислим их:

— значительная удаленность от крупных промышленных центров страны;

— обширная площадь территории и большая протяженность внутриобластных магистралей;

— слабая хозяйственная освоенность и обжитость значительной части территории, отсутствие разветвленной сети дорог, особенно в северных районах, где сосредоточены перспективные запасы природносырьевых ресурсов;

— низкая плотность населения, дефицит рабочей силы;

— сложный рельеф и наличие в северных районах вечной мерзлоты;

— резко континентальный климат с суровой продолжительной зимой и низкими (до -50 °С) температурами;

— высокая сейсмичность (до 9-10 баллов), распространяемая на значительную территорию, в том числе промышленно освоенную и урбанизированную;

— действующий в пределах области повышенный (по сравнению с европейскими регионами страны) коэффициент заработной платы.

Данные особенности существенно увеличивают капитальные и текущие затраты, поскольку приходится возводить более сложные фундаменты и перекрытия, осуществлять дополнительные расходы на теплоизоляцию, доставку строительных материалов и рабочей силы, выплату заработной платы и т.д. Все это повышает стоимость строительства в регионе в 1,3-2,2 раза по сравнению с его стоимостью в районах, расположенных в промышленно развитой части страны с более умеренным климатом (табл. 61.8).

Таблица 61.8

Коэффициент удорожания строительства в зависимости от месторасположения  района

Район	Коэффициент удорожания строительства
Районы Европейской России	1,0
Южные районы Красноярского края	1,1-1,2
Южные районы Иркутской области	1,3-1,4
Братск и Братский район	1,7-2,2
Северные районы Иркутской области	2,2-3,0

Кроме того, перед началом строительства в малообжитых районах для заблаговременного возведения там производственной и социально-бытовой инфраструктуры также требуются дополнительные единовременные расходы. Существенные вложения необходимый для формирования в этих районах производственных фондов строительных организаций.

Жилищное строительство

Потребность в жилье — основополагающая потребность современного человека. Поэтому во всех развитых странах мира жилищное строительство является приоритетной отраслью, а проблема обеспечения граждан жильем там практически решена.

Ситуация в Иркутской области. Жилищная проблема в Иркутской области относится к одной из актуальных региональных социально- экономических проблем. Достаточно сказать, что число семей, остро нуждающихся в получении жилья и улучшении жилищных условий, оценивается в 110-180 тыс. чел. При этом суммарный объем жилищного строительства недопустимо низок. На одного человека строится значительно меньше жилья, чем в среднем по России. По данному показателю Иркутская область находится на одном из самых последних мест в Сибирском федеральном округе (табл. 61.9).

— один из самых низких в федеральном округе уровень ввода жилья на душу населения и при этом одна из самых высоких стоимость жилья;

— необходимость завоза большинства строительных материалов из других регионов России и из-за рубежа (хотя минерально-сырьевая база и имеющиеся производственные мощности позволяют наладить их выпуск на территории Иркутской области);

— отсутствие генеральных планов развития городов области, а также ветхость инженерных коммуникаций;

— отсутствие программы развития регионального строительного комплекса (в отличие от других регионов РФ, значительно опережающих Иркутскую область в сфере жилищного строительства);

— отсутствие эффективных механизмов, мобилизующих средства населения и предприятий для целей финансирования жилищного строительства;

— нехватка профессиональных кадров строителей и проектировщиков (строительные профессии утратили былой престиж).

 

Рис. 61.7. Средний показатель обеспеченности населения жильем в Иркутской области, в России и в других странах мира в начале 2000-х гг., м² на 1 чел.

Цена жилья. В Иркутской области, и особенно в областном центре, цена жилья одна из самых высоких в России. Согласно статистическим данным, в 2002 г. 1 м² жилой площади в Иркутске стоил в среднем 410 дол. По этому показателю Иркутск в то время занимал пятое место среди российских

городов после Москвы (в среднем 980 дол. за 1 м²), Санкт-Петербурга (545), Екатеринбурга (515) и Новосибирска (465). В настоящее время цена жилья в указанных городах увеличилась еще больше, что объясняется 

прежде всего его нехваткой, дисбалансом спроса и предложения, вызванным высоким спросом на квартиры (объем строящегося жилья меньше необходимого). Кроме того, в Иркутской области жилищное строительство удорожают дополнительные затраты, которые обусловлены следующими факторами:

Таблица 61.9

Динамика объема вводимого в действие жилья в регионах СФО

Регион	1999		2000		2001
	тыс. м2	м2 на 1 чел.	тыс. м2	м2 на 1 чел.	тыс. м2	м2 на 1 чел.
Томская область	202,0	0,19	203,2	0,19	206,2	0,19
Республика Бурятия	177,1	0,17	175,4	0,17	181,9	0,18
Алтайский край	448,9	0,17	411,9	0,16	437,7	0,17
Кемеровская область	481,3	0,16	333,1	0,11	375,0	0,13
Красноярский край	425,5	0,14	406,5	0,13	330,9	0,11
Новосибирская область	266,0	0,10	323,9	0,12	289,0	0,11
Республика Хакасия	64,3	0,11	126,2	0,22	64,9	0,11
Республика Тыва	21,1	0,07	31,2	0,10	34,2	0,11
Омская область	258,8	0,12	238,9	0,11	172,1	0,08
Иркутская область	216,9	0,08	186,0	0,07	183,0	0,07
Читинская область	67,3	0,06	64,2	0,05	84,7	0,07
Республика Алтай	16,4	0,01	20,0	0,01	12,5	0,06

— отсутствие или неготовность площадок под строительство. В связи с этим возникает необходимость финансирования расходов на их подготовку (отселение жильцов из старых домов, прокладка или модернизация коммуникаций, преодоление ограничений по электро- и теплоснабжению, согласование технических условий строительства, получение разрешительной документации и др.). Площадки с большим обременением удорожают строительство на 20-50 %;

— высокая сейсмичность территории (удорожание строительства примерно на 15 %);

— нехватка строительных материалов (прежде всего цемента и кирпича), а также завоз других необходимых строительных материалов из-за пределов области;

— большие процентные ставки по кредиту;

— высокая цена за землю.

Среди факторов, удешевляющих строительство, упрощающих организацию строительных работ и сокращающих время на их производство, можно назвать следующие:

— наличие подготовленных (и инфраструктурно обустроенных) площадок;

— отсутствие излишних административно-бюрократических барьеров;

— простота и экономичность проекта;

— применение типовых и унифицированных конструкций, серийно производимых предприятиями стройиндустрии;

— использование облегченных конструкций (сертифицированных их производителем);

— унифицирование многообразия строительно-монтажных работ;

— использование для строительства зданий и сооружений высокоэффективных материалов и конструкций;

— наличие в регионе развитой промышленности строительных материалов;

— увеличение объемов строительства.

Необходимо учитывать также, что примерно 70 % вводимого жилья предназначается для семей со средним и небольшим достатком. Такое жилье должно строиться по экономичным проектам в рамках различных программ («Молодым семьям — доступное жилье», «Переселение граждан из ветхого жилого фонда» и др.) с реализацией через ипотеку.

Иркутская область имеет все условия для увеличения объема строительства жилья, существенного повышения его качества и снижения себестоимости. Развитие жилищного строительства может стать стимулирующим фактором для более динамичного социально- экономического роста во всей Иркутской области.

Малоэтажное и коттеджное домостроение

Массовое малоэтажное и коттеджное домостроение может существенно улучшить качество жилья, снизить его стоимость, вывести на принципиально новый уровень жилищное строительство и этим способствовать социально-экономическому развитию региона.

Во всех развитых странах мира малоэтажные дома получили широкое распространение. В них проживает до 80 % населения США и стран Евросоюза (жить в своем доме в пригороде отвечает потребности основной массы населения, преимущественно среднего класса).

Успешное развитие малоэтажного индивидуального домостроения возможно и в России с ее обширной территорией. Данное направление может стать одним из важнейших национальных жилищных проектов, ориентированных на возрождение и устойчивое развитие страны, улучшение демографической ситуации.

Подобные дома имеют неоспоримые преимущества (по сравнению с многоэтажными жилыми зданиями). Например, жилая площадь у них больше и функциональнее. Они очень быстро строятся по типовому проекту из деталей-модулей высокой заводской готовности. При этом в рамках предусмотренных проектом гибких архитектурно-планировочных решений можно учесть индивидуальные пожелания заказчика и даже реализовать идею «растущего дома». Очень важно, что подобные дома имеют приусадебный участок и различные подсобные помещения, в том числе гараж на несколько автомобилей. Стоимость квадратного метра малоэтажного загородного жилья тоже существенно ниже. Они более сейсмостойки, а значит, и безопаснее. В них можно использовать децентрализованные источники водо- и теплоснабжения, что позволит сократить текущие жилищно-коммунальные расходы и капитальные затраты на проведение коммуникаций. Подобные дома и хороши для индивидуального и семейного проживания, для воспитания детей и внуков.

В ряде регионов России малоэтажная жилая застройка (с объектами социальной сферы) является насущной потребностью, например на малообжитых территориях и в местах нового хозяйственного освоения, где очень затратно строить и эксплуатировать многоэтажные здания. Именно здесь индивидуальные благоустроенные дома с небольшим приусадебным участком, гаражом и дворовыми постройками будут наиболее эффективными и востребованными. Об этом свидетельствует, в частности, опыт застройки поселков в северных районах и вдоль западного участка БАМа, где был весьма неудачно сформирован жилой фонд в виде многоэтажных панельных домов (в четыре-пять этажей). В итоге пришлось создавать вблизи них дачные поселки. Строительство малоэтажных жилых домов целесообразно и в сельской местности.

В настоящее время в Иркутской области имеется опыт возведения малоэтажных домов и коттеджей из дерева, кирпича или блоков, монолитных конструкций, а также из комбинированных материалов.

В частности, «Сибэкспоцентром» и «Иркутскпромстроем» при участии канадской фирмы «Канада Руска Билдинг Системз Инк» в 1990-х гг. в экспериментальном порядке построена группа малоэтажных домов в жилом микрорайоне Солнечный города Иркутска (рис. 61.10).

Необходимо от экспериментальной и единичной застройки перейти к массовому индустриальному возведению подобного жилья в регионе, сделать его более доступным. Это преобразит архитектурный облик региона, повысит уровень и качество жизни его населения.

Ипотечное кредитование жилищного строительства

Сокращение бюджетного финансирования жилищного строительства поставило граждан страны перед необходимостью самостоятельного решения своих жилищных проблем. При этом категории населения со средними и низкими доходами не могут приобрести жилье, единовременно заплатив за него всю сумму. Помочь решить данную проблему и увеличить доступность жилья сможет ипотека — приобретение жилья в кредит.

Система ипотечного кредитования распространена во всех развитых странах мира, 90 % населения которых приобретает жилье подобным способом (в России, где более половины населения нуждается в улучшении жилищных условий, — только 2 %).

При ипотечном кредитовании гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, получает кредит, причем в качестве залога он может использовать свое старое или новое жилье.

Ипотечную систему обслуживают организации-кредиторы, страховые компании (страхование рисков — обязательный элемент в ипотечном кредитовании), ипотечные агентства, а также ряд других организаций (структуры, регистрирующие права собственности на недвижимое имущество, органы БТИ, лицензированные оценщики, нотариусы, риэлтеры и др.).

На рынке недвижимости, где существует ипотека, два субъекта — покупатель и продавец. Поиск вариантов жилья и встречу покупателя с продавцом обеспечивают риэлтерские конторы (продавцы-посредники). А при расчете в действие вступает третий субъект — кредитор (банк либо кредитный союз). Он берет у покупателя (заемщика) в качестве первоначального взноса примерно 30 % стоимости жилья, добавляет остальные 70 % и расплачивается за квартиру. После этого все последующие расчеты по оплате долга ведутся на основании ипотечного договора, который заключается между кредитором и заемщиком. Это одна цепочка ипотечной системы.

Возможна и другая, способствующая долговременной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка. Ипотечное агентство (или специально созданная для этого финансовая компания) скупает закладные по ипотечным обязательствам, которые являются высоколиквидными ценными бумагами (так как обеспечены недвижимостью), и выпускает (замещая их) свои ценные бумаги на вторичный рынок, привлекая тем самым средства в капитальное строительство.

Таким образом, ипотека – это как бы пирамида наоборот. В пирамиду человек вкладывает свои деньги, ожидая их возвращения в будущем. При ипотеке человек сначала получает квартиру на чужие деньги и лишь затем погашает кредит.

Для нормальной работы системы ипотечного кредитования необходима экономическая стабильность. Данный вид кредитования не может успешно развиваться в условиях кризиса -и высокой инфляции.

В Иркутской области развитие ипотечного кредитования началось в 1999 г., когда распоряжением губернатора области было создано ООО «Иркутское региональное ипотечное агентство». В этом же году был принят областной закон «Об областной государственной поддержке развития ипотечных отношений в жилищной сфере».

По оценке Иркутского регионального ипотечного агентства, исследовавшего возможность ипотечного кредитования в основных городах Иркутской области (Иркутске, Ангарске, Шелехове, Саянске, Усолье-Сибирском, Тайшете, Зиме), потенциал кредитования данных городов составляет при покупке первичного жилья 4,5 млн м2 общей площади, а при улучшении жилищных условий — 7,0 млн м2.

Сейсмика

Наиболее заселенная и хозяйственно освоенная южная часть Иркутской области расположена в пределах Байкальской рифтовой зоны, характеризующейся неотектонической активностью и высокой сейсмичностью (до 9-10 баллов) (рис. 61.12).

Рис. 61.12. Фрагмент карты общего сейсмического районирования России, составленной рядом институтов Российской академии наук. Разным цветом показаны зоны интенсивности сотрясений на средних грунтах в баллах шкалы MSK-64. Данная карта рекомендована для использования при строительстве особо ответственных сооружений (АЭС, крупных гидротехнических сооружений, экологически опасных объектов и т.п.)

Датчики местных сейсмостанций, расположенных на юго-западе области, ежегодно фиксируют тысячи небольших толчков. В районе Иркутска за год может наблюдаться по нескольку ощутимых (до 4 баллов) колебаний земной коры с эпицентрами на Байкале и в Северной Монголии. В среднем каждые 15 лет в Иркутске регистрируется землетрясение силой до 6 баллов. Отмечаются и более мощные толчки (до 8 баллов) (рис. 61.13).

Высокая сейсмичность урбанизированных территорий региона ставит задачей повышение устойчивости зданий и сооружений, снижение социального, экономического и экологического рисков при возможных сильных землетрясениях. Кроме того, высокая сейсмичность приводит к дополнительному расходу арматуры, бетона и других материалов. Возведение домов с учетом 8-балльной сейсмичности удорожает строительство примерно на 15 % (а многоэтажных зданий — на 20 %).

Рис. 61.13. Крупные землетрясения произошли в 1861 г. (в ночь с 31 декабря на 1 января) и в 1905 г. Серия сильных землетрясений зафиксирована в 1957-1959 гг. 27 августа 2008 г. на Байкале произошло очередное крупное землетрясение, толчки которого ощущались даже в Новосибирске

Проблема обеспечения сейсмобезопасности урбанизированных территорий требует комплексного программного подхода. Для ее решения необходимо привлечение финансовых средств, в том числе из муниципальных бюджетов и внебюджетных источников. Крайне нужна разработка и (особенно) реализация целевой программы «Сейсмобезопасность территорий России».

Институт земной коры СО РАН наряду с исследованиями сейсмостойкости зданий уже в течение ряда лет в содружестве с Ангарским управлением строительства и ООО «Спецпроект» осуществляет модернизацию зональных типовых проектов жилых домов, предназначенных для массовой застройки. Однако этого недостаточно. Требуется проведение научно-исследовательских и организационно-технических работ по оценке сейсмической опасности для населенных пунктов, промышленных комплексов и сооружений, необходима разработка мер по повышению сейсмостойкости жилья, объектов социальной сферы и промышленности.