Возникший в 1661 г. Иркутск быстро рос. И уже к концу XVI в. территория вновь отстроенного острога была плотно застроена. Да и за стенами острога разросся посад, в котором основными поселенцами были ремесленники.
Рядом с их жилыми постройками, а чаще на задах дворов и огородов размещались пекарни, кузни, сучильные сараи для производства кирпича, различные «производственные» помещения для варки пива, дёгтя, мыла, свечного сала, с чанами для выделки кожи и другим «производственным оборудованием».
На территории же острога на красочном плане, составленном геодезистом Михайлой Зиновьевым в 1729 г., была уже отмечена небольшая площадь для рыночной торговли. Панораму местности тех времён историк и краевед Н. М. Полунина нарисовала в 1979г. следующей картиной:
«Город рос от реки и медленно наступал на озеро (теперь на этом месте областное административное здание), на заболоченную луговину (теперь сквер имени С. М. Кирова), на топкие болота (ныне предметный район). Между болотами и луговиной шла сухая широкая полоса (ныне улица Марата), по которой выгоняли скот на пастбище (территория стадиона Труд»). Вдоль Ушаковки была проложена дорога (теперь улица Октябрьской Революции) к запруде, где предприимчивый купец поставил мельницу (в районе моста в Рабочее предместье). А за городским выгоном и мельницей, за Ушаковкой, на месте нынешних предместий, за Ангарой стоял нетронутый веками лес. Он поднимался на окрестные пологие горы, что обступили низину, и тёмной, слегка изломанной линией, отдалённо напоминающей подкову, очертил край видимой земля. С правого берега Ушаковки, с Клубничной горы, открывался живописный вид на долину, замкнутую с юга Крестовским взгорьем и прорезанную серебряной лентой Ангары. В вольном беге, словно споткнувшись о невидимую преграду, река делая излом и принимает воды Иркута и Ушаковки. На крутой ангарской излучине у слияния трёх рек лежал ещё молодой, но с каждым годом набирающий жизненных сил Иркутск».
Имеются предположения, что из Ушаковки в южном направлении в сторону Ангары протекала небольшая протока, называемая Грязнухой, а на ушаковскую мельницу ещё в 70-х гг. XVIII в. приходилось ехать через густой сосновый лес. Также предания доносили, что на месте Тихвинской площади существовало озеро с топкими берегами; иркутяне вблизи этого озера собирали в большой массе грибы. Предполагается, что для осушения этого озера и спуска его вод в Ангару прерывались специальные каналы.
Через несколько лет получившаяся площадь представляла собой полузастроенный заболоченный пустырь, на котором вкривь и вкось стояли небольшие домишки и торговые лавчонки.
Вначале площадь была наименована Кремлёвской, поскольку располагалась по соседству с кремлём-острогом. Затем её назвали по имени церкви — Спасской, а позже — Богоявленской. В последующее время у неё было много разных названий: Торговая, Гостинодворская, Военная или Штабная. Последнее же её название перед 1917 г. — Тихвинская.
Составленный в бытность иркутского губернатора фон Фрауендорфа, в 1768 г. план перепланировки Иркутска предусматривал выпрямление и расширение улиц, упорядочение размеров и конфигурации кварталов, устройства целого ряда площадей торгового, казённого и других назначений. В центре города по-прежнему размещался острог с сохранившимися ещё стенами и башнями.
Около южной острожной стены формируется Спасская площадь, на которой располагались здания магистрата и земской избы. К западу от острога образовалась площадь, на которой были выстроены купеческий, а позднее и мещанский Гостиные дворы. Поэтому площадь стала называться Гостинодворской. Недалеко от основного центра располагались обширная торговая площадь с Хлебным базаром и площадь с мясными и соляными рядами. Улицы также получают названия: Гостиная, Торговая, Соляная, Мяснорядская. К середине XVIII в. большинство площадей были осушены и засыпаны хрящом.
В 1775 г. в Иркутске возник пожар, истребивший почти всю центральную част; города. Этот пожар послужил причиной для перепланировки городского центра. который занял обширную территорию, вытянутую с севера на юг, от Спасской площади до Тихвинской церкви.
Композиционная основа планировки его была продиктована прежде всего постройкой нового здания каменного купеческого Гостиного двора и торгового корпуса Мещанских рядов. При этом большая часть территории, захваченной пожаром, была превращена в систему городских торгово-хозяйственных площадей, а административный центр и группа культовых сооружений по-прежнему занимали участок вдоль берега Ангары и вблизи Спасской площади. Недалеко от Гостиного двора располагалась Казённая палата.
В 20-х гг. XIX в. проводятся значительные работы по благоустройству города. Е это время улицы и площади поднимаются, низкие сырые места заполняются фашинником и засыпаются хрящом. Почти все наиболее значительные постройки возводились на основных улицах, торговых и административных площадях.
Застраиваются Спасская, Тихвинская и Рыночная площади. К40-м гг. осваивается почти вся наиболее удобная равнинная территория вдоль берегов рек Ангары и Ушаковки. Всё капитальное гражданское строительство, как и раньше, сосредотачивалось на территориях, прилегающих к центральным, соборным, административным и торговым площадям. К концу первой половины XIX в. Спасская, Тихвинская, Соборная, а также Гостинодворская и Рыночная площади были обстроены каменными зданиями, архитектура которых благодаря типовым проектам отличалась относительным единством.
К концу XIX в. на площади уже появились Губернское управление, Городовой суд, Гауптвахта, деревянный польский костел, гостиница «Амур», театр антрепренёра И. О. Краузе, Штаб Восточно-Сибирского Военного округа и Топографический отдел.
В «Путеводителе по Иркутску» И. И. Козлов писал:
«Площадь того времени — оживлённое и шумное место: торговые ярмарки, где можно купить всё — от собольей шубы до мыла и свечей; крестьянские обозы с хлебом и овощами; мелочные ряды с галантерейным и скобяным товарами; обыватели, идущие в магистрат и суд; чиновники, снующие между управлением, полицией и гауптвахтой; толпы у Сибиряковских лавок; учащиеся Иркутской гимназии и любопытные у «Музеума», купцы, курьеры, офицеры и нижние чины из Петербурга, кареты и дрожки гостиницы «Амур»; по вечерам — театральные разъезды. А кроме того, молебны, крестные ходы, колокольный звон, пьяный разгул у кабаков — шум порою не умолкал до поздней ночи. Ночью же площадь была темна и пустынна. Ни огонька, только лай собак и стук сторожей в колотушки у лавок и складов. Лихие люди и «глухие команды» были ночными хозяевами города».
В 1879 г. Иркутск подвергся опустошительному пожару, истребившему лучшую половину города, застроенную, в основном, в первой половине XIX в. Для восстановления города после пожара была произведена съёмка Иркутска и в 1887 г. составлен генеральный план.
Восстановление города, особенно его центра, шло очень быстро, и через два года была уже отстроена четверть сгоревшей территории, а через восемь лет, то есть к моменту составления генплана, было выстроено 2038 зданий, из которых 180 были каменными. Композиционным ядром всего центра после пожара становится обширная площадь, образовавшаяся на месте Спасской, Тихвинской, Базарной и Гостинодворской площадей. Все наиболее крупные деловые и торговые учреждения сосредотачивались после пожара на центральных улицах, и площадь остаётся свободной и застраивается только по периметру различными казёнными и культовыми сооружениями.
После разборки в 1891 г. остатков от пожара Гостиного двора и Кузнецовских (или Мещанских) рядов образовавшаяся площадь уже начала приобретать очертания современной площади.
В 1893 г. по оси площади около Спасской церкви возводится монументальное здание нового Казанского собора, которое благодаря своему местоположению и размерам господствовало среди окружающей застройки. Это здание стало композиционным центром всей площади и группы культовых сооружений, расположенных по берегу Ангары. В этом же году сооружается здание польского костёла.
Таким образом, центральная площадь становится сосредоточением, в основном, крупных культовых сооружений. Иначе говоря, площади, являющиеся в середине столетия центрами всей административной и торгово-деловой жизни города, утрачивают такой универсальный характер и приобретают более узкое предназначение.
К концу XIX в. Тихвинская площадь становится местом проведения торговых ярмарок и народных развлечений. До этого времени увеселительные мероприятия на площади проводились редко. И тем не менее, известно, что в январе 1835 г. «.. прибыла в Иркутск его величества короля шведского привилегированная труппа г-на Франца Радо отличного искусства верховой езды с хорошими дрессированными лошадьми; давали представления на сырной неделе в построенном балагане н. Спасской площади против Гостиного двора».
На площади устраиваются торговые палатки, иллюзионы, фотографии, цирковые палатки, качели, военные парады с музыкой. Зимой здесь организовывались катки.
На Тихвинской площади 21 октября 1900 г. владелец зверинца Фец открывает Музей восковых фигур (паноптикум). 26 ноября 1902 г. на площади вновь открывается Музей восковых фигур. Чаще всего увеселительные мероприятия и зрелищ приурочивались к праздникам. Так, в том же 1902 г. на масленицу впервые в Иркутске были устроены венецианская карусель и зверинец африканских обитателей. А летом 1908 г. на Тихвинской площади работал зверинец Эйгуса.
Газета «Иркутские губернские ведомости» за 1905 г. в номере от 8 апреля сообщала:
«На Тихвинской площади для предстоящих пасхальных развлечений устраиваются: Никифоровым — конный небольшой цирк, Коковиным и Ефимовичем — балаган для акробатических представлений и Дон Отелло — балаган с панорамой и акробатическими представлениями. Независимо от этого на площади будут сооружены карусели и качели».
Здесь же открываются шапито для цирковых представлений Сержа (открылся 30 апреля 1906 г.) и Э. А. Стрепетова (первые представления состоялись 7 апреля 1907 г.). Цирку Сержа не повезло: в ночь 8 июля 1907 г. он полностью сгорел. А цирк Э. А. Стрепетова действовал несколько лет. От наплыва, особенно в праздники, публики, военных и гражданских чиновников, обывателей и простого люда на площади порой бывало тесновато.
В Городской думе ещё в конце XIX ставился вопрос о благоустройстве Тихвинской площади, засыпке всей её территории щебнем, сооружении дренажной системы для осушения площади, так как после дождей она сплошь покрывалась лужами, и эти грязные лужи долго не просыхали. Между прочим, о переустройстве площади в сквер уже в то время подавались предложения. Но до исполнения этого предложения так дело и не дошло.
Иркутские повествования. 1661 - 1917 годы. В 2 т. / Автор-составитель А. К. Чернигов. Иркутск: "Оттиск", 2003. Т. 1.